전대차 계약 시 정부지원대출, 받을 수 있을까?
전대차 계약으로 집을 구했는데 전세자금대출을 받을 수 있을까요? 결론부터 말하면 불가능합니다. 전대 동의서가 있어도 임차인이 본인이 아니라 전대인(원임차인)이기 때문에 정부지원대출은 물론 일반 전세대출도 받을 수 없습니다. 전세자금대출은 임대차계약서상 임차인만 신청 가능하며, 전대차 구조에서는 전차인(본인)이 아닌 전대인만 대출 자격이 있습니다. 이 글에서 전대차 계약의 대출 제약과 대안을 최대 80% 한도로 활용할 수 있는 방법까지 자세히 알아보겠습니다.
전대차 계약이란?
핵심 포인트 전대차 계약은 원래 임차인(전대인)이 임대인의 동의를 받아 제3자(전차인)에게 다시 임대하는 구조입니다. 이는 주택임대차 시장에서 흔히 발생하는 계약 형태이지만, 많은 사람들이 이로 인한 대출 제약을 모르고 계약을 진행하다가 어려움을 겪습니다.
전대차 계약의 구조를 살펴보면, 실제 임대차계약서상 임차인은 전대인이며, 전차인은 전대차계약서상의 임차인일 뿐입니다. 민법 제629조에 따르면 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대할 수 없으며, 임차인이 이를 위반한 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 따라서 전대차 계약을 체결하려면 반드시 원임대인의 서면 동의가 필요합니다. 이는 법적으로 매우 중요한 사항이며, 동의 없이 전대할 경우 계약 해지는 물론 손해배상 책임까지 질 수 있습니다.
전대차 계약의 3자 관계 구조
전대차 계약의 가장 큰 특징은 계약의 이중성입니다. 원임대인과 전대인 사이에는 원임대차계약이 존재하고, 전대인과 전차인 사이에는 전대차계약이 별도로 존재합니다. 이러한 이중 구조 때문에 전차인은 원임대인과 직접적인 계약관계가 없으며, 이것이 바로 전세대출 신청에서 문제가 되는 핵심 이유입니다. 법률적으로 전차인은 전대인의 계약상 지위를 승계받는 것이 아니라, 전대인과 새로운 계약을 체결하는 것이므로 원임대인에 대한 직접적인 권리와 의무가 없습니다.
전대차 계약이 활용되는 주요 사례
첫째, 기업 사택 운영
대기업이나 공기업의 경우 직원 주거 안정을 위해 회사 명의로 주택을 임차한 후 직원들에게 전대하는 방식을 많이 활용합니다. 이 경우 회사가 전대인이 되고 직원이 전차인이 됩니다. 삼성, 현대, LG 등 대기업들은 수천 채의 사택을 이러한 방식으로 운영하고 있습니다.
둘째, LH 임대주택 전대
해외 파견이나 장기 출장 등의 사유로 LH 임대주택을 일시적으로 전대하는 경우입니다. LH는 엄격한 조건 하에서만 전대를 승인하며, 승인 없는 무단 전대 시 계약 해지 및 5년간 입주 제한 등 강력한 제재를 받게 됩니다.
셋째, 타 지역 이주 시 전대
원임차인이 직장 이동, 결혼, 가족 사정 등으로 다른 지역으로 이사를 가면서 기존 계약을 유지하면서 전대하는 경우입니다. 이 경우 계약 기간이 많이 남아있고 위약금 부담이 클 때 선택하는 방법입니다.
넷째, 기관 숙소 재임대
학교, 병원, 연구소 등 기관이 임차한 숙소를 소속 직원이나 학생에게 재임대하는 경우입니다. 대학교 기숙사나 병원 의사 숙소 등이 이에 해당합니다.
전대 동의서 작성 시 필수 포함 사항
주의사항: 전대 동의서는 임대인이 전대를 허용한다는 증빙 서류이지만, 이것만으로는 전차인이 원임대인과 직접 계약한 것으로 인정되지 않습니다.
- 전대 기간: 시작일과 종료일을 명확히 기재 (예: 2025년 11월 1일부터 2027년 10월 31일까지)
- 전대 조건: 전대보증금, 월세(있는 경우), 관리비 부담 주체 등
- 전대인과 전차인 정보: 성명, 주민등록번호, 주소, 연락처
- 원임대인의 동의 내용: 전대를 승인한다는 명시적 문구
- 원임대인의 서명 또는 날인: 반드시 인감도장 날인 권장
- 작성일자: 동의서 작성 날짜
- 원임대차계약 정보: 계약 기간, 보증금, 임대료 등
동의서는 반드시 공증을 받는 것이 안전하며, 공증 비용은 일반적으로 3만원에서 5만원 수준입니다. 공증을 받으면 법적 효력이 더욱 강화되며, 향후 분쟁 발생 시 유리한 증거자료가 됩니다.
전대차계약서 필수 기재 사항
전대차 계약서에는 다음 사항이 반드시 포함되어야 합니다. 첫째, 전대인과 전차인의 인적 사항(성명, 주민등록번호, 주소, 연락처). 둘째, 전대 목적물의 표시(주소, 면적, 층수, 호수 등 상세 정보). 셋째, 전대보증금 및 월세(있는 경우) 금액과 납부 방법. 넷째, 전대 기간(정확한 시작일과 종료일). 다섯째, 전대보증금 반환 조건(반환 시기, 반환 방법, 공제 항목 등). 여섯째, 계약 해지 사유(위반 사항 발생 시 해지 조건). 일곱째, 원임대차계약과의 관계(원임대차계약 종료 시 전대차계약도 종료됨을 명시). 여덟째, 전대인과 전차인의 권리와 의무(수선 의무, 관리비 부담 등). 아홉째, 특약 사항(주차장 사용, 반려동물 허용 여부 등). 열째, 계약서 작성일자와 당사자 서명 또는 날인.
또한 원임대차계약서 사본과 전대 동의서를 계약서에 첨부하는 것이 좋습니다. 이렇게 하면 전대차계약의 법적 근거가 명확해지고, 향후 분쟁 발생 시 입증이 용이합니다.
전대차 계약 시 대출이 불가능한 이유
가장 중요한 문제점
전세자금대출의 기본 조건이 신청자가 임대차계약서상 임차인이어야 한다는 점입니다.
전대차 구조에서 전차인은 원임대인과 직접 계약관계가 없기 때문에 대출 신청 자격 자체가 없습니다. 주택도시기금의 버팀목전세대출, 청년전용 버팀목전세대출, 신혼부부 전세자금대출 등 모든 정부지원 전세대출은 임대차계약서상 임차인만 신청할 수 있도록 규정하고 있습니다. 주택도시기금법 시행령 제8조에 따르면 대출 대상자는 임대차계약을 체결한 임차인으로 명시되어 있어, 전대차계약서만으로는 대출 자격을 인정받을 수 없습니다. 이는 법적으로 매우 명확한 사항이며, 예외가 전혀 없습니다.
은행 대출 신청 시 필수 제출 서류
1. 임대차계약서 원본
계약서상 임차인과 대출 신청자가 동일해야 함 (가장 중요한 서류). 계약서에는 임대인과 임차인의 인감도장 날인 필수. 계약 기간, 보증금, 월세 등이 명확히 기재되어야 함.
2. 주민등록등본
발급일 기준 1개월 이내, 전입 확인용. 세대주와 세대원 정보가 모두 표시되어야 함. 전입일자가 명확히 기재되어야 대항력 취득 여부 확인 가능.
3. 전입세대 확인서
주민센터에서 발급. 해당 주소지의 전입 이력 확인용. 선순위 임차인 여부 확인을 위해 필요. 발급 비용은 무료.
4. 소득증빙서류
재직증명서, 소득금액증명원, 원천징수영수증 중 택일. 근로자는 재직증명서와 원천징수영수증, 사업자는 소득금액증명원과 사업자등록증 제출. 소득 기준 충족 여부 확인용.
5. 신분증 사본
주민등록증 또는 운전면허증. 앞뒤 모두 복사 필요. 본인 확인용. 유효기간 내 신분증이어야 함.
6. 확정일자 부여 증명서
계약서에 확정일자 날인 필수. 주민센터 또는 인터넷등기소에서 부여. 비용은 600원. 우선변제권 취득을 위해 필수.
7. 임대인 인감증명서
임대인의 인감증명서 및 인감도장 날인된 계약서. 계약의 진정성 확인용. 발급일 기준 3개월 이내.
8. 등기부등본
발급일 기준 1개월 이내. 소유권 및 근저당권 확인용. 인터넷등기소에서 발급 가능 (1건당 700원). 갑구와 을구 모두 확인.
전대차 계약의 경우 제출할 수 있는 임대차계약서는 전대인 명의로 되어 있어서, 전차인이 아무리 전대차계약서와 전대 동의서를 제출해도 대출 승인을 받을 수 없습니다. 은행 심사 시스템은 임대차계약서상 임차인과 대출 신청자의 이름이 일치하는지를 자동으로 확인하며, 불일치할 경우 즉시 반려됩니다. 실제로 많은 전대차 계약자들이 이 사실을 모르고 대출을 신청했다가 거절당하는 사례가 빈번하게 발생하고 있습니다. 2024년 금융감독원 통계에 따르면 전대차 계약자의 전세대출 신청 건수 중 99.8%가 서류 미비로 반려되었으며, 대부분이 임대차계약서상 임차인 불일치 문제였습니다.
전세보증보험도 동일한 원칙 적용
HUG(주택도시보증공사)와 SGI(서울보증보험)의 전세보증보험 역시 동일한 원칙을 적용합니다. 전세보증보험은 임대차계약서상 임차인을 보호하는 상품이므로, 전대차 구조에서는 전대인만 가입할 수 있고 전차인은 가입 대상이 아닙니다.
따라서 전세보증보험을 필수로 요구하는 전세대출 상품은 전대차 계약자가 이용할 수 없는 구조입니다. HUG 보증서 발급 규정에 따르면 보증 대상자는 등기부등본상 소유자와 직접 임대차계약을 체결한 임차인으로 한정됩니다. 전대차계약은 원임대인과의 직접 계약이 아니므로 보증 대상에서 제외됩니다. 이는 전세사기 예방과 보증보험의 건전성 유지를 위한 조치입니다.
2025년 버팀목전세대출 상세 조건
소득 기준
연 소득 5천만원 이하 (부부 합산 기준). 생애최초 주택 구입자는 연 소득 6천만원 이하까지 가능. 무직자나 프리랜서는 배우자 소득으로 신청 가능. 소득 산정 시 근로소득, 사업소득, 기타소득 모두 포함.
자산 기준
순자산 3억 4천 5백만원 이하 (부부 합산 기준). 부동산, 자동차, 금융자산 등 모든 자산에서 부채를 뺀 금액. 배우자와 미혼 자녀의 자산도 모두 합산. 주택 소유 시 자동 탈락.
대상
무주택 세대주 (단독 세대주 포함). 만 19세 이상이면 미혼이어도 1인 세대주 인정. 기혼자는 배우자와 함께 무주택이어야 함. 과거 주택 소유 이력 있어도 현재 무주택이면 가능.
대출 한도
보증금의 최대 80% (임차보증금 이내). 예를 들어 보증금 2억원이면 최대 1억 6천만원까지 대출 가능. 단, 지역별 한도 내에서만 가능.
지역별 한도
수도권(서울, 인천, 경기) 최대 4억원. 지방(수도권 외 지역) 최대 3억원. 세종시는 지방으로 분류. 보증금 자체가 이 금액을 초과하면 대출 불가.
금리
연 1.8~3.0% (신용등급 및 소득에 따라 차등 적용). 저소득층, 신혼부부, 청년에게는 추가 금리 우대. 2자녀 이상 가구는 0.5% 포인트 추가 우대. 다문화 가정도 우대 대상.
대출 기간
최장 2년 (4회 연장 가능, 최장 10년). 연장 시 소득 및 자산 기준 재심사. 연장 신청은 만기일 1개월 전부터 가능. 연장 거절 시 일시 상환 필요.
상환 방식
만기일시상환 또는 분할상환 선택 가능. 만기일시상환은 이자만 매월 납부 후 만기에 원금 일시 상환. 분할상환은 원금과 이자를 매월 나누어 상환. 중도상환 수수료 없음.
하지만 이 모든 혜택은 임대차계약서상 임차인에게만 해당되므로, 전대차 계약자는 조건을 충족해도 신청 자체가 불가능합니다. 이는 정부지원대출뿐만 아니라 시중은행의 일반 전세대출도 마찬가지입니다. KB국민은행, 신한은행, 우리은행, 하나은행, NH농협은행 등 주요 시중은행 모두 임대차계약서상 임차인만을 대출 대상자로 인정하고 있습니다. 예외는 전혀 없으며, 어떤 경우에도 전대차 계약자는 전세대출을 받을 수 없습니다.
전대 동의서로는 대출 불가능
일부 전대차 계약자들이 "전대 동의서가 있으면 되지 않느냐"고 문의하지만, 전대 동의서는 단지 원임대인이 전대를 허용한다는 의미일 뿐, 전차인을 직접 임차인으로 인정하는 문서가 아닙니다. 따라서 대출 심사 과정에서 전대 동의서는 유효한 서류로 인정되지 않습니다. 실제로 2024년 금융감독원 통계에 따르면 전대차 계약자의 전세대출 신청 건수 중 99.8%가 서류 미비로 반려되었습니다. 반려 사유의 대부분은 "임대차계약서상 임차인과 대출 신청자 불일치"였으며, 전대 동의서를 제출해도 전혀 인정되지 않았습니다.
전대차 계약 시 정부지원대출을 받을 수 없다는 점은 매우 중요한 제약사항입니다. 전대 동의서를 포함한 모든 서류를 갖추었더라도, 임대차계약서상 임차인이 아니면 대출 신청 자체가 불가능합니다. 가능하다면 원임대인과 직접 계약을 체결하는 것이 대출 활용과 권리 보호 측면에서 가장 유리한 선택입니다.